Những bí quyết vàng đầu tư bất động sản

Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của mỗi con người. Vì thế, trong giao dịch BĐS, người mua cần đầu tư bất động sản thông minh. Do vậy, việc nhận diện rõ các yếu tố tác động lên giá trị của BĐS không những giúp cho các bên tự tin hơn, thuận lợi hơn trong việc ra quyết định khi giao dịch BĐS mà còn là cơ sở khoa học cho thẩm định viên sử dụng để ước tính giá trị BĐS, giúp cho nhân viên môi giới tư vấn đầu tư bất động sản cho khách hàng một cách logic, thuyết phục về hơn về giá trị của BĐS...

Nghiên cứu của tác giả đã nhận diện 18 yếu tố chính tác động lên giá trị BĐS. Chúng phân bổ trên 5 nhóm. Mỗi nhóm có nhiều yếu tố khác nhau trực tiếp, độc lập tác động lên giá trị của BĐS và cũng có những yếu tố tương tác lẫn nhau lên giá trị của cùng một  BĐS. Đây được coi là một trong những điều kiện để tạo ra bí quyết vàng đầu tư bất động sản

Cơ sở lý luận về yếu tố tác động lên giá trị bất động sản

Về lý thuyết giá trị của BĐS hình thành từ các quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích đã, đang và sẽ mang lại cho người chủ tiềm năng của nó. Nếu quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích trên càng lớn thì giá trị của BĐS càng cao và ngược lại. Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng giá trị của BĐS là số tiền mà người mua cần phải trả cho việc thụ hưởng các quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà chính BĐS đó đã, đang và sẽ mang lại cho người mua tiềm năng đó.

Có quan điểm cho rằng giá trị BĐS hình thành trên 4 nhân tố: Tính hữu ích, sự khan hiếm, nhu cầu và có khả năng chuyển giao (Xem sơ đồ 1)

Tính hữu dụng được hiểu là các lợi ích mang lại cho người chủ sở hữu của BĐS, tính chất này đồng biến theo giá trị ví dụ: Nhà có xây hầm, có gara chứa xe, có thang máy, hay có hồ bơi… sẽ làm tăng thêm chức năng sử dụng thì giá trị BĐS sẽ tăng thêm. Trong mô hình 4 nhân tố, tính khan hiếm và nhu cầu thể hiện qua quan hệ cung cầu thị trường. Khi BĐS nào đó khan hiếm trên thị trường có nghĩa rằng cung thị trường giảm và nếu BĐS nào đó có nhu cầu tăng cao có nghĩa rằng cầu thị trường tăng lên. Theo quan điểm kinh tế học thì quan hệ cung - cầu hình thành giá và cả hai vấn đề trên đều làm cho giá trị của BĐS thay đổi. Trường hợp nếu nhu cầu tăng có nghĩa rằng cầu thị trường tăng thì theo quy luật cầu, giá của chúng sẽ tăng và ngược lại. Khi BĐS khan hiếm trên thị trường có nghĩa rằng cung thị trường dạng BĐS trên giảm nếu nhu cầu vẫn có thì theo quy luật cầu, giá của BĐS đó sẽ tăng lên

Trên đồ thị 1, cung và cầu BĐS gặp nhau tại 1 điểm hình thành mức giá P1 ứng với số lượng Q1.  Khi nhu cầu tăng làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, vì thế đường cung và đường cầu cắt nhau tại điểm mới (đồ thị 2) hình thành nên giá mới là P2 ứng với lượng mới là Q2.  Qua đồ thị, ta thấy khi nhu cầu tăng thì thông thường giá của BĐS tăng, phần tăng thêm thể hiện qua màu đỏ. Tương tự vậy, đồ thị 3 và 4 minh họa giá BĐS tăng khi BĐS đó khan hiếm, cung BĐS sụt giảm làm cho P1 tăng lên P2. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng cung của BĐS trong ngắn hạn có tính chất co giãn kém, do vậy giá của BĐS trong ngắn hạn chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, hay nói khác đi cầu tăng, giá tăng và ngược lại.

 Mặt khác, đôi khi tài sản có hữu dụng nhưng không có khả năng chuyển giao thì cũng có thể làm giảm giá trị của nó. Minh họa vấn đề này như sau: Lô đất ở nằm trong khu quy hoạch treo, khả năng chuyển giao bị giới hạn làm cho giá trị bị sụt giảm. 

Kết quả nghiên cứu về các yếu tố tác động lên giá trị BĐS

Theo tài liệu của Viện thẩm định giá Mỹ, giá trị của BĐS chịu tác động bởi 5 nhóm yếu tố: Vị trí (location), nhóm yếu tố vật chất (physical characteristics), nhóm yếu tố kinh tế (economic characteristics), tình trạng khai thác, sử dụng (use) và các yếu tố phi BĐS (non - realty components). Việc phân chia ra 5 nhóm trên theo quan điểm của tác giả là hoàn toàn chính xác. Tuy nhiên, khi đưa vào vận dụng trong điều kiện Việt Nam do đặc thù của phong tục, tập quán, điều kiện sinh hoạt và sự khác biệt về quy hoạch phát triển… giữa Việt Nam và Mỹ đã phát sinh những vấn đề sau:

• Có những yếu tố giữa ta và Mỹ giống nhau nhưng cũng có những yếu tố ở Mỹ thì có, ở ta thì không và ngược lại. Ví dụ, đối với Mỹ khoảng cách từ BĐS đến bến xe bus gần nhất, có ý nghĩa tác động còn với ta thì hiện nay chưa quan tâm; lô đất có tóp hậu một ít thì với ta là giảm giá trị còn đối với họ thì không quan tâm; hay do tập quán chuộng kinh doanh do vậy chúng ta cho rằng chiều rộng lộ giới là quan trọng, đường càng rộng thông thường giá càng cao, nhưng đối với họ điều này không quan trọng.
• Có những những yếu tố đối với họ thì tác động thuận còn ta thì nghịch. Ví dụ nhà nằm vị trí thẳng từ trục đường thì đối với Mỹ là tốt, giá trị tăng, còn đối với ta cho rằng vị trí đó là “xuyên tâm” phong thủy kém, vì thế giảm giá trị.
• Có những yếu tố đối với ta và Mỹ cùng có ý nghĩa tác động nhưng mức độ tác động khác biệt rất rõ ví dụ như tình trạng ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi…

Nhận diện các yếu tố tác động

Vì thế, việc xây dựng mô hình thể hiện đầy đủ các nội dung của các nhóm yếu tố tác động có ý nghĩa quan trọng cho việc đánh giá tác động lên giá trị BĐS. Theo nghiên cứu của tác giả, những yếu tố tác động lên giá trị BĐS thể hiện qua sơ đồ 2.

- Vị trí bao gồm các yếu tố là hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan và phong thủy. Nội dung đánh giá của từng yếu tố là:

• Yếu tố hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nước, cáp quang, truyền hình cáp, điện thoại, trạm biến điện, loại đường xá giao thông…) và hạ tầng xã hội (công viên, trường học, bệnh viện, trạm xá, chợ, bưu điện, nhà văn hóa, sân vận động, nhà thi đấu, công trình văn hóa, tín ngưỡng…)
• Yếu tố an ninh được đánh giá qua: Mức độ phòng thủ của cư dân xung quanh; Sự hiện diện của chốt dân phòng; Có hay không hệ thống chiếu sáng vỉa hè? Địa hình hẻm cụt hay thông…
• Yếu tố môi trường được xem xét qua các chỉ tiêu về mức độ ô nhiễm tiếng ồn, bụi, khói, ánh sáng từ các phương tiện quảng cáo đối diện, khoảng cách đến trạm thu và phát sóng điện thoại, radio, truyền hình, ô nhiễm từ rác thải, tình trạng ngập nước…
• Yếu tố giao thông được quan sát trên các chỉ tiêu về loại hình giao thông (2 chiều hay 1 chiều), có dãy phân cách hay không? Khoảng cách từ BĐS đến trục giao thông chính, lộ giới của hẻm…
• Yếu tố cảnh quan: Hướng sông, hướng hồ, hướng biển, hướng rừng, hướng công viên, hướng núi, hướng đồi hay hướng phố; Khả năng quan sát rộng hay hẹp (dành cho nhà cao tầng)
• Yếu tố phong thủy, tập quán: Yếu tố này rất phong phú và đa dạng phụ thuộc vào thị trường khu vực như lô đất có tóp hậu không? BĐS có nằm trên vị trí “xuyên tâm” không?

Chúng ta cần lưu ý rằng khi ta nói BĐS có vị trí tốt có nghĩa rằng hạ tầng tốt, an ninh tốt, giao thông tốt, môi trường và cảnh quan đều tốt. Yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất lên giá trị của BĐS so với các nhóm yếu tố còn lại.

- Nhóm yếu tố vật chất bao gồm hình dáng, kích thước, kiến trúc và xây dựng, với các nội dung đánh giá sau:

• Yếu tố hình dáng: Có vuông vức không? Có cân đối không? Có chuẩn hay gần với chuẩn không? (nhà phố đô thị Việt Nam có diện tích chuẩn từ 60 - 80m2).
• Yếu tố kích thước: Diện tích đất; Diện tích sàn xây dựng; Diện tích sân, diện tích vườn hay đất canh tác.
• Yếu tố kiến trúc, xây dựng: Kiến trúc theo dạng nào? (Số lượng hầm, trệt, lầu, mái; mái bằng hay mái ngói); Phong cách nào? có thông dụng không?; Xây dựng theo kết cấu nào? (bê tông cốt thép, bằng sắt, bằng gỗ hay bằng gạch); Thời gian đã khai thác sử dụng (tuổi đời công trình).

- Nhóm yếu tố kinh tế bao gồm các lợi ích tiềm năng, lợi thế kinh doanh và các quyền tài sản.

• Yếu tố lợi ích tiềm năng: Các lợi ích sẽ mang lại cho người chủ sở hữu trong tương lai, như đường xá giao thông được kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn hay có điều kiện kinh doanh tốt hơn…; Sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
• Yếu tố lợi thế kinh doanh: Khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; Chiều rộng lộ giới; Chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường; Mật độ khu dân cư; Chiều rộng vỉa hè…
• Yếu tố quyền tài sản: Tình trạng pháp lý (chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyết định giao đất, hồ sơ thiết kế, bản vẽ …); Hệ số sử dụng đất; Độ cao trình cho phép; Thời hạn giao đất; Có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?

- Nhóm yếu tố liên quan đến việc khai thác, sử dụng

 Nhóm yếu tố này bao gồm các nội dung: Các chức năng sử dụng của BĐS (để ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho…); Các tiện ích hiện hữu (thang máy, sân vườn, hồ bơi, thư viện, phòng tập...); Mức độ trang trí nội thất (chất liệu vật tư, thiết bị vệ sinh, điện, bếp, đèn…); Chiều rộng vỉa hè

- Nhóm các yếu tố phi BĐS bao gồm giá trị của các động sản đính kèm, chính sách và giá trị vô hình (nếu có)

• Yếu tố giá trị của các động sản đính kèm như ti vi, tủ lạnh, điều hòa, giường, tủ, sopha, kệ bếp, bàn ghế…
• Chính sách (thuế, tiền sử dụng đất, quy hoạch, tín dụng, thủ tục hành chính)
• Yếu tố giá trị vô hình có thể là lô đất có vị trí tốt nhất trong dự án, hay gắn liền với sự kiện nhất định hoặc nhà đã từng là nơi lưu trú của nhân vật nổi tiếng…

- Phân loại yếu tố theo định tính và định lượng

• Khi nhận diện sự tác động qua các số đo cụ thể được hiểu là yếu tố định lượng ví dụ như diện tích đất: 80m2, diện tích sàn xây dựng: 300m2, chiều rộng hẻm: 3m, tuổi đời công trình: 3 năm, chiều rộng vỉa hè 4m, khoảng cách đến trục giao thông chính # 100m… Những số đo cụ thể sẽ làm cơ sở để phân tích đánh giá trực tiếp sự tác động.
• Khi sự đo lường của yếu tố dựa trên thang đo định tính như tốt - khá - trung bình - kém; cao - trung bình - thấp; nhiều - trung bình - ít, lớn - vừa - nhỏ ví dụ như: BĐS tọa lạc trong khu vực an ninh kém, môi trường tiếng ồn cao, nhưng có tiềm năng phát triển cao (lợi ích trong tương lai).

Các yếu tố mang yếu tố định tính chiếm số lượng lớn so với yếu tố định lượng. Do vậy, việc lượng hóa các yếu tố định tính tác động thế nào lên giá trị của BĐS có ý nghĩa trong việc ước tính giá trị BĐS. Thực tế, việc ước tính này thực hiện trên tỷ lệ phần trăm sẽ được trình bày trong các nghiên cứu tiếp theo và mức độ tin cậy khi đánh giá tác động của các yếu tố này dựa vào kinh nghiệm, trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của người thực hiện. 

Kết luận

1. Nghiên cứu của tác giả đi đến kết luận rằng giá trị của BĐS chịu tác động của 18 yếu tố chủ đạo phân ra thành 5 nhóm và trong mỗi yếu tố có những nội dung chi tiết nhằm định hướng cho việc đánh giá ngày càng có cơ sở và chính xác hơn.
2. Nhóm yếu tố vị trí thông thường có mức độ tác động cao nhất vì thế trong quá trình đánh giá tác động cần phân tích đầy đủ, cần có các dữ liệu đáng tin cậy về BĐS cần ước tính giá trị.
3. Các yếu tố mang tính định tính chiếm số lượng lớn cần đánh giá trên thang đo thứ bậc, từ đó sẽ quy theo tỷ lệ phần trăm nhằm lượng hóa mức độ tác động lên giá trị BĐS, do vậy đòi hỏi người đánh giá phải có nghiệp vụ về chuyên môn, có kinh nghiệm và tuân thủ các nguyên tắc nghề nghiệp.
4. Việc nhận dạng đầy đủ các yếu tố tác động lên giá trị BĐS là cơ sở quan trọng cho việc ước lượng giá trị BĐS một cách chính xác hơn, khoa học hơn và chuyên nghiệp hơn. Nghiên cứu này sẽ là tài liệu hữu ích cho các lĩnh vực có liên quan đến BĐS như: thẩm định giá, tư vấn dự án, môi giới, hoạch định chính sách, nghiên cứu thị trường, đầu tư.