Nhà ở xã hội - Xu hướng đầu tư bất động sản 2021

Nhà ở xã hội - Xu hướng đầu tư bất động sản 2021

Nhà ở xã hội – Sản phẩm bất động sản phù hợp mua để ở vì giá bán “vừa túi”  khách hàng có mức thu nhập trung bình thấp và thấp. Trong hai năm trở lại đây, Nhà ở xã hội cũng được nhiều giới đầu tư quan tâm đầu tư và trở thành một trong ba xu hướng đầu tư bất động sản, đó là nhà ở xã hội, đất nền và bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, để nhà ở xã hội trở thành biện pháp giúp giải quyết tốt nhất nhu cầu nhà ở cho khách hàng hay là bài toán đầu tư sinh lời tốt với góc độ sản phẩm đầu tư cho nhà đầu tư thì khi mua/đầu tư nhà ở xã hội thì khách hàng/nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các vấn đề sau để tránh thua lỗ về mình.​

Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở nhà ở xã hội, cụ thể như sau: "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này".

Nhà ở xã hội về bản chất được hiểu như sau:

• Nhà xã hội thuộc quyền sở hữu Nhà nước.
• Được vận hành và quản lý là Nhà nước hoặc các tổ chức phi lợi nhuận
• Đối tượng được mua/đầu tư: người có thu nhập thấp và trung bình và đối tượng được mua /đầu tư nhà ở xã hội phải do Nhà nước quy định.

Đặc điểm Nhà ở xã hội:

• Phải là loại hình căn hộ - chung cư hoặc là loại nhà ở đặc biệt có 5-6 tầng
• Diện tích căn hộ dưới 70m2/sàn nhưng không dưới 30m2/sàn được hoàn thiện theo cấp nhà nước
• Có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo tiêu chuẩn quy định cho từng cấp hạng công trình.

Ai đủ điều kiện mua Nhà ở xã hội?

Đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 52 Nghị định 99/2015/NĐ – CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2014 được hiểu dưới 3 điều kiện cụ thể như sau:

1. Điều kiện nhà ở: Đối tượng mua nhà ở xã hội phải thuộc diện

• Khó khăn về nơi ở như chưa được Nhà nước giao/cấp đất theo quy định trong Luật đất đai 2013 hoặc đang phải đi thuê nhà hoặc có nhà ở nhưng bị Nhà nước thu hồi phục vụ cho một trong hai mục đích: quốc phòng an ninh hoặc do vi phạm pháp luật về đất (theo quy định trong Luật Đất Đai 2013);
• Có nơi ở thuộc sở hữu của riêng mình nhưng diện tích nhà ở bình quân tính trên một đầu người trong gia đình dưới 10m2/sàn người hay diện tích đất thấp hơn diện tích tối thiểu được phép cải tạo, xây dựng của cơ quan có thẩm quyền nơi có nhà ở.

2. Điều kiện cư trú:

• Đối tượng được mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội;
• Nếu như đối tượng được mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú ít nhất là 1 năm tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.

3. Điều kiện thu nhập:

Phải là đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên như:

• Người lao động có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị theo quy định của Thủ tướng Chính phủ
• Người lao động đang làm việc tại Doanh nghiệp trong và ngoài khu Công nghiệp
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân

Tuy nhiên, các đối tượng sau không yêu cầu đáp ứng về thu nhập:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng
• Cán bộ, viên chức đã cho trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà, đất ở.

Mức thu nhập bình quân hàng tháng quy định như sau: không lớn hơn 5 lần tổng phí thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (với căn hộ có diện tích tối đa 70 m² ) và không ít hơn 4 lần phí thuê nhà phải trả hàng tháng (với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m²).

Nhà ở xã hội có thời hạn sử dụng hay không?

Theo Điều 7, Luật Nhà ở 2014 có nêu đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

​

Trong 3 đối tượng trên, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở nhưng thời hạn sử dụng tối đa căn hộ không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và chỉ được gia hạn một lần với phí gia hạn là 2 – 5% Giá trị căn hộ.

Nếu cá nhân nước ngoài kết hơn với người Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được mua nhà ở với hình thức sở hữu lâu dài theo quy định lại Điều 161 Luật Nhà ở 2014.

Quy định trên cũng khẳng định: Người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam ở nước ngoài khi mua căn hộ chung cư cụ thể là thuộc đối tượng mua nhà ở Xã hội thì được sở hữu lâu dài.

Liệu Nhà ở xã hội có được thế chấp?

Theo Khoản 4, Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quy định:

“Người mua, thuê Mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Như vậy, Khi mua nhà ở xã hội người mua được phép giao dịch mua bán, chuyển nhượng cho đối tượng có nhu cầu thì hai bên phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) theo quy định của Pháp luật thì Bên Bán phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó, nếu là nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch mua bán.

Khi thời hạn mua bán, chuyển nhượng chưa đủ 05 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội) nếu bên mua muốn bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (nếu dự án nhà ở xã hội đó do Nhà nước đầu tư) với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng vị trí, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, người mua nhà ở xã hội  không được phép thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.

Bốn lưu ý trước khi mua Nhà ở xã hội

Điểm thứ nhất: 3 điều kiện được mua nhà ở xã hội

Với những lợi ích khi sở hữu Nhà ở xã hội nên dự án nhà ở xã hội chỉ được mua bán, chuyển nhượng cho các đối tượng được Luật quy định.

Vì vậy, nếu có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội, Khách hàng cần phải “tự” kiểm tra 3 điều kiện được mua nhà ở xã hội: nhà ở, cư trú và thu nhập.

Điểm thứ hai: Chọn dự án nhà ở xã hội phù hợp

Quy định về mua nhà ở xã hội, mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ mua nhà ở xã hội duy nhất 01 lần. Do vậy, nếu Khách hàng đã đủ 3 điều kiện mua nhà ở xã hội (nêu ở phần trên) thì nên lưu tâm chọn dự án nhà ở xã hội phù hợp trên các tiêu chí: nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính.

Điểm thứ ba: Thời điểm Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép ký kết hợp đồng mua bán.

Thời điểm Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép ký kết hợp đồng mua bán được tính từ khi dự án đã thi công xong phần móng. Bên Bán – Chủ đầu tư được phép huy động vốn dưới các hình thức hợp pháp khác theo quy định của pháp luật từ người mua / khách hàng – nhà đầu tư nhưng không vượt quá 70% giá trị căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán.

Điểm thứ tư: Nghiên cứu kỹ điều khoản về thế chấp nhà ở xã hội đối với bên bán và bên mua

Nội dung về “ Có được thế chấp nhà ở xã hội không” nêu phần trên