Cảnh quan thiên nhiên hay phong cảnh thiên nhiên được hiểu là một trong những tài nguyên (sản vật) của môi trường tự nhiên. Phong cảnh thiên nhiên cần được tôn trọng, coi đó là một dạng tài nguyên quý, phải được khai thác một cách khoa học. Tại một số nước phát triển thuế tài nguyên bao gồm cả cảnh quan thiên nhiên. Những người được ở nơi có phong cảnh đẹp của đất nước phải trả thuế cho sự hưởng thụ này.
.jpg)
Có nhiều giác độ để phát biểu khái niệm về phong cảnh thiên nhiên như: giác độ tài nguyên sinh vật thiên nhiên; giác độ địa lý; giác độ thẩm mĩ; giác độ văn hóa – xã hội. Dưới giác độ thẩm mĩ có thể phát biểu khái niệm như sau: “Phong cảnh thiên nhiên là tập hợp các biểu hiện bên ngoài của các yếu tố thiên nhiên trong một khu vực tự nhiên nhất định”, hoặc “Phong cảnh thiên nhiên là một sự tích hợp tổng thể, được tạo ra bởi năng lực tưởng tượng trên cơ sở lựa chọn kĩ lưỡng tổ hợp những thông tin cảm xúc. Đó là sản phẩm của bộ óc trưởng thành”. Có thể làm rõ hơn khi phân chia ra hai hình thái phong cảnh và phong cảnh thiên nhiên. Trong đó, phong cảnh nói chung có thể bao gồm cảnh quan thiên nhiên sẵn có cộng sự đầu tư thêm của con người và phong cảnh hoàn toàn tự nhiên mà thiên nhiên tạo ra. Trong nội dung bài viết tác giả tập trung đề cập đến hình thái thứ hai.
Trong thực tế chúng ta thường không coi phong cảnh thiên nhiên là một loại hàng hóa cụ thể trong thị trường bất động sản. Khác với những loại hàng hóa khác trong thị trường tự do thường phải trả tiền để có được, phong cảnh thiên nhiên thường bị loại ra khỏi các giao dịch thông thường, không phải là một loại hàng hóa được định giá cụ thể. Phong cảnh thiên nhiên trong các giao dịch bất động sản chỉ là “mắm muối” thêm vào để khu đất tăng thêm giá trị, tạo cảm hứng cho người mua – bán… hoặc hiểu một cách khác là giá trị phong cảnh được tính vào giá trị đất. Đây là vấn đề bất cập khi trong nhiều giao dịch thị trường liên quan đến các loại bất động sản là khu du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn, trang trại, văn phòng… thì phong cảnh thiên nhiên đóng góp phần giá trị rất lớn, đôi khi là mang tính quyết định cho sự thành công của thương vụ, hay giá cả thị trường cho bất động sản. Nếu vấn đề này không được làm rõ, tách biệt với giá trị đất đai thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả không tốt cho thị trường bất động sản nói riêng và xã hội nói chung. Sự mập mờ này cũng làm cho những sản vật khác của thiên nhiên cũng bị xếp vào các tài sản phi thị trường. Vì vậy liên quan đến vấn đề này là sự cần thiết phải xây dựng thước đo giá trị thị trường, cụ thể hơn là giá cả của phong cảnh thiên nhiên.
Phong cảnh thiên nhiên tồn tại một cách khách quan, không phụ thuộc vào điểm mà người chiêm ngưỡng đứng quan sát. Trong đó tất cả những yếu tố tạo nên cảnh quan tổng thể cũng tồn tại một cách khách quan, tạo nên một giá trị nhất định cho người quan sát. Tuy nhiên cũng có thể thấy rằng giá trị của phong cảnh thiên nhiên lại phần nào phụ thuộc vào cảm giác, mang tính thẩm mỹ chủ quan của người quan sát. Trong thực tế chúng ta thấy rằng số đông cảm nhận của những người ngắm phong cảnh là tương đối giống nhau, tuy nhiên sự đánh giá giá trị (mang nặng cảm tính cá nhân) có thể rất khác nhau. Việc đánh giá khác nhau về giá trị của một vùng phong cảnh nhất định còn thể hiện không chỉ giữa các cá nhân khác nhau trong cộng đồng xã hội của một vùng, hơn thế nữa người các vùng miền khác nhau cũng đánh giá khác nhau. Vấn đề này phụ thuộc vào văn hóa, cảnh quan sẵn có của các vùng. Phong cảnh của hai vùng càng khác nhau thì người dân của hai vùng này càng có xu hướng đánh giá cao giá trị cảnh quan của vùng còn lại. Điều này xuất phát từ sự mới mẻ, lạ lẫm, thỏa mãn trí tò mò hay còn gọi là tính dị biệt của phong cảnh mang lại, tạo ra những giá trị cảm xúc cho người quan sát. Ngoài ra mức đánh giá giá trị của phong cảnh thiên nhiên cũng gắn liền với mức phát triển văn minh xã hội của các vùng miền, các quốc gia khác nhau. Điều này cần thiết cho những người quan sát để có khả năng cảm nhận, hưởng thụ giá trị của phong cảnh thiên nhiên mang lại hay có thể đánh giá được giá trị đó. Vấn đề này cũng giống như việc chúng ta cần phải học để có thể cảm nhận được một áng văn hay, bức tranh đẹp.
Có thể thấy rõ rằng phong cảnh thiên nhiên sẽ không thể tồn tại mà không có một địa điểm cụ thể, hay nói cách khác là phải có điểm để từ đó người ta quan sát nó. Điểm quan sát này lại có giá trị thị trường cụ thể. Đó chính là khái niệm mà chúng ta hay gọi là vị trí mảnh đất, một trong những yếu tố quan trọng nhất mang lại giá trị cho đất đai. Giá trị của đất đai có được là từ nhiều yếu tố nội sinh và ngoại sinh. Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu chính là mức độ cảm xúc, cảm nhận về giá trị thẩm mĩ tại một vị trí nhất định mang lại. Giá trị thẩm mĩ này có thể là hoạt động kinh doanh sầm uất, sự quy hoạch một cách khoa học, hay sự yên tĩnh thơ mộng mà phong cảnh mang lại. Phong cảnh thiên nhiên, với góc nhìn của nhà định giá bất động sản, vì vậy mà có giá trị nhất định trên thị trường.
Ảnh hưởng của phong cảnh thiên nhiên đến giá trị của bất động sản
Có thể thấy rằng khoản tiền tối đa mà chúng ta chấp nhận trả cho một một mảnh đất, cùng với giá trị phong cảnh thiên nhiên nơi đó, chính là giá trị kinh tế của mảnh đất đó. Phong cảnh thiên nhiên tác động đến những loại bất động sản khác nhau là khác nhau, như các loại bất động sản: nhà ở, văn phòng, du lịch, nghỉ dưỡng… Việc tìm hiểu về các tác động này đến các bất động sản khác nhau là cần thiết cho hoạt động định giá. Tuy nhiên trong phạm vi bài viết tác giả chỉ đề cập đến tác động của phong cảnh thiên nhiên đến bất động sản nghỉ dưỡng, một loại bất động sản mà hiệu quả kinh doanh chịu ảnh hưởng trực tiếp từ môi trường thiên nhiên. Tại Việt Nam thường hay gắn từ “nghỉ dưỡng” và “du lịch” thành bất động sản nghỉ dưỡng – du lịch như là một khái niệm tổng thể. Bề ngoài, hai mục tiêu này có phần nào đó giống nhau nhưng từ góc độ định giá bất động sản cần phân biệt rõ hai mục tiêu này trong sử dụng bất động sản, và vì vậy cần phân biệt sự khác nhau của hai mục tiêu trên.
Có thể thấy rõ phong cảnh thiên nhiên là đặc tính quan trọng nhất tạo ra giá trị cho bất động sản nghỉ dưỡng. Con người có xu hướng và muốn được trả nhiều tiền hơn cho sự nghỉ ngơi ở một môi trường trong lành và gần gũi thiên nhiên. Những người với mục tiêu nghỉ dưỡng thường đi tìm cho mình sự yên tĩnh, bình yên, môi trường trong sạch và một khung cảnh hấp dẫn, thú vị. Một phong cảnh thiên nhiên phong phú đồng nghĩa với sự hấp dẫn của các hoạt động nghỉ ngơi giải trí đa dạng. Con người có nhu cầu rất lớn trong việc tái tạo năng lực tư duy, phục hồi sức khỏe thông qua sự tĩnh dưỡng hay các môn thể thao, đặc biệt là đối với người dân tại các thành phố lớn. Mô hình sống tại các thành phố lớn làm con người thiếu cơ hội tiếp xúc với môi trường thiên nhiên, tạo áp lực lớn từ sự tập trung đông dân cư, gây bức xúc từ sự ô nhiễm… Với những lí do này làm con người có nhu cầu bức thiết trong việc giảm căng thẳng hàng ngày. Chính vì vậy mà trong định giá khu nghỉ dưỡng thì giá trị của phong cảnh thiên nhiên đóng vai trò quyết định.
Ngay từ những giây phút đầu tiên, khi một khách hàng điển hình muốn mua hoặc sử dụng dịch vụ của bất động sản nghỉ dưỡng họ đã có thể dễ dàng đánh giá xem bất động sản có xứng đáng với mục tiêu nghỉ dưỡng hay không. Họ cũng có thể ngay lập tức cảm nhận được sự thoải mái trong môi trường đó hay không. Cảm nhận ban đầu là đặc biệt quan trọng, có ý nghĩa quyết định, nhất là trong thương vụ mua bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu khách hàng tiềm năng trên thấy rằng họ không thích khu vực được giới thiệu, rằng cảnh quan môi trường tự nhiên nơi đó không làm họ thích thú và họ cảm thấy không thoải mái thì ngay lúc này họ đã đưa ra quyết định từ chối thương vụ mà không cần quan tâm hơn những vấn đề khác như: hạ tầng, giá cả, vị trí…Ngược lại nếu khách hàng cảm thấy môi trường cảnh quan là phù hợp thì các yếu tố còn lại sẽ ảnh hưởng tích cực đến giá trị. Nói chung các khách hàng có sở thích khác nhau nên mức độ hấp dẫn của các yếu tố môi trường đối với họ chỉ mang tính tương đối. Sự hấp dẫn của môi trường thiên nhiên có thể gây ảnh hưởng khác nhau đến khách hàng, phụ thuộc vào tuổi tác, đặc tính công việc và môi trường sống.
Không chỉ chất lượng của các yếu tố thiên nhiên mà cả sự đa dạng và sự kết hợp hài hòa cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng. Những yếu tố đó bao gồm: địa hình của khu vực, các điều kiện về mặt nước, sự phong phú của thảm thực vật, chất lượng không khí, khí hậu, phong cảnh sinh hoạt người dân bản địa. Ngoài ra khoảng cách đến các khu vực có không gian hấp dẫn và giao thông thuận tiện cũng có vai trò quan trọng. Nếu như có sông, hồ nằm gần đó hay những cánh rừng với sự đa dạng sinh học thì chúng cũng ảnh hưởng tích cực đến giá trị bất động sản. Bên cạnh đó thì đồi chè, cánh đồng với việc phun thuốc sâu rộng khắp, hay trường học ầm ĩ có thể là những ảnh hưởng xấu. Thậm chí việc gần các khu công nghiệp với các nhà máy xả khói đen sẽ loại khu vực xung quanh đó khỏi mục tiêu nghỉ dưỡng. Những yếu tố như hồ nước, suối, thác không chỉ tạo ra cảnh quan thiên nhiên đa dạng, kỳ thú mà còn tạo điều kiện cho các hoạt động tại bãi tắm, bơi lặn, chèo thuyền, câu cá. Bên cạnh đó mảng rừng nguyên sinh, rừng bản địa cũng là mảng đậm nét trong phong cảnh thiên nhiên, mang lại hứng thú đặc biệt. Rừng cũng mang lại không khí trong lành với đặc trưng của vùng tiểu khí hậu mà những nơi khác không có, tác động tích cực đến sức khỏe và cảm xúc nội tại của con người. Rừng cũng được coi là tài sản dự trữ, là thế mạnh của các vùng nghỉ dưỡng, tác động đến giá trị của chúng. Các vùng nghỉ dưỡng tiêu chuẩn thường coi việc đầu tư trồng rừng cho dự án là một trong những yếu tố quan trọng. Cũng vì vậy mà các khu vực rừng tự nhiên cũng tác động tích cực một cách rõ nét đến giá trị của những khu vực bất động sản xung quanh nó với mục tiêu nghỉ dưỡng.
Đối với phong cảnh hồ nước thiên nhiên thì bờ hồ cũng là yếu tố hấp dẫn. Những khu đất rộng có độ dốc thoai thoải với mặt hồ, cùng các hoạt động đa dạng ven hồ và mức độ phát triển kinh tế sẽ được chú ý cho mục tiêu nghỉ dưỡng. Phong cảnh đường ven hồ, mép nước sẽ càng tăng giá trị, tác động rõ nét hơn đến giá trị của bất động sản nếu như chúng là hoang dã tự nhiên, với những bố cục sắp đặt đa dạng cùng cây cỏ phong phú và nhiều độ dốc khác nhau so với mặt hồ. Để đánh giá về bờ hồ có thể kể ra những đặc tính tích cực như: độ dốc thoải ra mặt hồ, tạo ra những bãi tự nhiên để cắm trại, vui chơi, có những đoạn bờ tự nhiên hoang dã mà con người chưa động chạm đến, có đoạn mà cây cối mọc um tùm cả trên bờ và dưới nước. Một khu vực có phong cảnh lí tưởng để thực hiện các dự án nghỉ dưỡng sẽ là sự kết hợp hài hòa các mảng như: khu rừng với sự đa dạng sinh học, đa tầng với nhiều màu sắc theo mùa, cây có tuổi thọ khác nhau từ cây non đến cây cổ thụ, thảm cỏ lớn xanh tốt với không gian mở ra mặt hồ tạo nên những phong cảnh tự nhiên. Đối với những khu vực nghỉ dưỡng thì các công trình xây dựng của người dân bản địa hay các ngôi nhà nghỉ dưỡng nếu được thiết kế hài hòa với thiên nhiên thì sẽ không gây cảm xúc thẩm mĩ tiêu cực, ảnh hưởng xấu đến giá trị phong cảnh. Tuy nhiên những công trình hạ tầng như đường giao thông kém chất lượng, đường tầu, đường dây điện, cột điện, ống dẫn nước… sẽ tác động xấu đến giá trị phong cảnh của hồ nước nói riêng và các khu nghỉ dưỡng nói chung.
Có thể tăng sự hấp dẫn và giá trị của phong cảnh thiên nhiên bằng việc bổ sung cho cảnh quan những yếu tố mang tính văn hóa - xã hội. Những yếu tố này tác động đáng kể đến giá trị bất động sản nghỉ dưỡng. Sự hiện diện của động vật cũng mang lại những cảm xúc tích cực khác nhau cho người đi nghỉ dưỡng như: những cánh cò mang lại sự bình yên, tiếng chim hót mang đến sự thư thái, đàn trâu gặm cỏ gây cảm giác trù phú.
Định giá phong cảnh thiên nhiên
Đặc tính của phong cảnh thiên nhiên có thể được đánh giá dưới hai giác độ. Đặc tính thứ nhất là không mất đi khi “tiêu dùng”, tức là không thể tiêu tốn đi mất khi chúng ta hưởng thụ chúng. Đặc tính thứ hai lại có thể nói rằng chúng ta trực tiếp “tiêu thụ” phong cảnh thiên nhiên thông qua việc ngắm nhìn. Chúng ta thấy được giá trị sử dụng trực tiếp của phong cảnh thiên nhiên, không mang tính thương mại, khi chúng ta chụp ảnh, hay gián tiếp khi xem ảnh chụp những phong cảnh đẹp, xem tivi với những cảnh đẹp hùng vĩ. Đây chính là cội nguồn gây những cảm xúc thẩm mĩ.
Trong định giá tài nguyên của môi trường thiên nhiên nói chung, có thể phân định thành hai giai đoạn. Thứ nhất là việc đánh giá giá trị kinh tế của những yếu tố cấu thành phong cảnh thiên nhiên. Nói một cách khác là xác định giá trị của chúng bằng những con số cụ thể, hoặc ít nhất cũng là sự so sánh tương đối với những tài sản có thể xác định được giá trị khác. Đánh giá giá trị của những yếu tố môi trường thiên nhiên có thể thông qua những khía cạnh sau:
- Khối lượng công việc cần thiết cho việc tạo ra tài nguyên thiên nhiên để có thể khai thác kinh doanh.
- Khối lượng công việc cần thiết để tái tạo được tài nguyên phong cảnh thiên nhiên, ví dụ như việc làm hồi sinh một khu vực có phong cảnh thiên nhiên bị tàn phá, làm cho nó “sống dậy”, đưa vào khai thác.
- Lợi ích mang lại trong quá trình khai thác phong cảnh thiên nhiên đó. Ví dụ ảnh hưởng của phong cảnh thiên nhiên đến thu nhập có được từ kinh doanh du lịch.
- Tổng khối lượng công việc mà xã hội sẽ phải thực hiện trong tương lai để giải quyết những thảm họa từ việc gây ô nhiễm môi trường, hệ quả là việc tàn phá phong cảnh thiên nhiên.
Giai đoạn thứ hai là việc định giá các yếu tố của môi trường, tức là giá cả đo lường bằng lượng tiền tệ nhất định. Có thể phân biệt thành hai hướng định giá tài nguyên phong cảnh thiên nhiên dưới đây:
- Định giá cho người chủ đầu tư. Đối với chủ đầu tư thì giá trị của phong cảnh thiên nhiên chính là giá trị thu nhập mà họ có được từ việc khai thác tài nguyên này. Đối với loại tài nguyên tiêu hao mất đi khi sản xuất thì giá trị của tài nguyên này chính là lợi nhuận thu được khi tiêu dùng xong sản phẩm và chỉ được một lần. Tuy nhiên khi tài nguyên trở thành một thành tố cố định của sản phẩm, được sử dụng nhiều lần thì giá trị của tài nguyên đó chiếm một phần nhất định của thu nhập (trong phần lãi) từ việc bán sản phẩm đó.
- Định giá cho người tiêu dùng. Đối với người tiêu dùng phong cảnh thiên nhiên thì giá trị của phong cảnh thiên nhiên chính là một phần giá cả mà họ sẵn lòng trả cho sản phẩm tổng thể của kỳ nghỉ dưỡng hay thăm quan. Trong phân tích kinh doanh có thể thấy rằng óc thẩm mĩ hay sở thích của khách hàng là động lực cho việc lựa chọn sản phẩm. Khách hàng nghỉ dưỡng – du lịch thường tìm đến những nơi có phong cảnh thiên nhiên hùng vĩ, bao la, gây cảm xúc mạnh.
Phong cảnh thiên nhiên, với tư cách là một tài nguyên thiên nhiên, không được giao dịch trên thị trường tự do. Chúng ta thường coi đó là tài sản công cộng, không ai quản lý cụ thể, và cũng vì vậy giá trị của chúng bị coi thường, bị bỏ quên. Tài nguyên này không phải dạng tài sản có thể đem cất giữ nên mọi người sống ở nơi có phong cảnh đẹp, cũng như khách nghỉ dưỡng, du lịch đều được hưởng thụ. Trên đây là những vấn đề sơ lược ban đầu trong việc xây dựng những lập luận và định hướng nhằm định giá phong cảnh thiên nhiên. Có thể khẳng định rằng phong cảnh thiên nhiên có giá trị cụ thể, đóng góp không nhỏ vào giá cả của bất động sản. Tuy vậy để hình thành được những phương pháp tính toán cụ thể cùng với việc xây dựng các nguyên tắc, quy trình định giá cần có những nghiên cứu sâu hơn.
Nguồn: TS. Nguyễn Minh Ngọc
