Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục thống kê Việt Nam thì “bất chấp” tác động của dịch COVID – 19, lượng luân chuyển hàng hoá trong nước và quốc tế gia tăng từ 7 – 8%, thể hiện là các nhà đầu tư rất quan tâm đến thị phần kho xưởng và các trung tâm Logistics ngày càng xuất hiện nhiều là điều dễ hiểu.
Bất động sản Logistics qua vài con số
Tại khu vực phía Bắc: Để phát triển một trung tâm logistic thì Đất luôn luôn là một yếu tố đầu vào quan trong. Cách đây 10 năm, hình mẫu chuẩn của một trung tâm logistics là 5ha thì hiện tại bây giờ con số đấy đã trở nên quá “lỗi thời” … và con số “hot trend” hiện nay phải là: trung tâm logistics “size trung bình” là 15 – 20 ha, “size lớn” từ 50ha trở lên.
Do vậy, Bất động sản logistics đang được “sinh ra” và “lớn lên” hơn bất kỳ loại hình bất động sản khác trong giai đoạn này. Mặc dù, biên độ lợi nhuận đem lại không cao và thời gian thu hồi vốn đầu tư không nhanh bằng các loại phân khúc đầu tư khác như nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse hay cho thuê nhưng tính trong thời gian dài thì đầu tư vào phân khúc Bất động sản logistics này thì doanh thu lại rất ổn định.
Bất động sản logistics phát triển dựa trên nhiều tiền đề
Thương mại điện tử phát triển kéo theo nhu cầu về Bất động sản Logistics tăng mạnh.
Theo nhận định của Quỹ dân số Việt Nam: Dân số Việt Nam đang đạt ngưỡng dân số “vàng” với đặc thù dân số trẻ, cộng với đô thị hoá cao, cùng với sự phát triển không ngừng của Smart phone – điện thoại thông minh đồng hành là các nhà cung cấp dịch vụ mạng phủ sóng 4G, 5G làm cho các hoạt động mua sắm online – trực tuyến gia tăng liên tục.
Các trang bán lẻ trực tuyến như Amazon, Tiki, Shopee, Lazada không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ của mình như các đượt giảm giá, sản phẩm được bán với “giá tốt” để mang lại cho khách hàng “trải nghiệm mua sắm” tuyệt vời.
Với tiêu chí rút ngắn thời gian và tốc độ giao hàng đảm bảo hàng hoá đến tay người tiêu dùng nhanh nhất thường trong ngày. Dẫn đến xuất hiện “làn sóng” mở rộng chuỗi cung ứng – nhu cầu về kho vận bùng nổ. Khách hàng đẩy cao tiêu chí của mình về kho vận từ diện tích, quy mô, vị trí tốt đến cách quản lý hiện đại.
Điều này còn hiểu theo cách khác sự bứt phá về thương mại điện tử là một động lực lớn cho bất động sản Logistics và ngược lại Logistics là một phần không thể thiếu trong việc phát huy toàn bộ sức mạnh tiềm năng và thành công của thương mại điện tử.
Nguồn cung cho bất động sản công nghiệp nói chung và bất động sản logistics nói riêng tăng lên “chóng mặt”
Đến tháng 12/2020, tổng nguồn cung về kho vận logistics được thống kê như sau:
Tại các tỉnh phía Nam như Long An, Bình Dương, TPHCM và Đồng Nai vượt quá ngưỡng 3 triệu mét vuông sàn với thị phần dẫn đầu là Bình Dương với 47% tương đương 1,4 triệu mét vuông sàn, tiếp sau là TPHCM và Đồng Nai đạt 600.000 – 800.000 mét vuông sàn được cung ứng ra thị trường và cuối cùng là Long An thấp nhất nhưng chủ yếu lại có vai trò chiến lược quan trọng phục vụ nhu cầu logistic cho các tỉnh Miền Tây Nam Bộ trong việc tập kết và trung chuyển hàng hoá.
Thị trường phía Bắc nguồn cung này đạt 880.000 mét vuông sàn - một con số “khiêm tốn” so với các tỉnh phía Nam và vẫn đến từ các tỉnh quen thuộc: Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng và Hưng Yên.
Bên cạnh nguồn cung thuộc chủ yếu là sở hữu nhà nước thì thị trường bất động sản Logistic bắt đầu có sự “chào sân” của các chủ đầu tư tư nhân như BRG Group, Vin Group và T&T group.
04 Điểm trừ cần khắc phục để Bất động sản Logistics trờ thành Điểm sáng đầu tư !
- Thủ tục pháp lý chuyển đổi từ nguồn đất khác sang đất dành cho hoạt động bất động sản Logistics còn rất hạn chế, thậm chí có thể nói là còn “bao cấp”
- Dù đã nằm trong quy hoạch nhưng khi muốn thành lập khu bất động sản logistics hay cụm kho vận logistics thì chủ đầu tư vẫn phải trình Chính phủ, trình địa phương phê duyệt chủ trương, phê duyệt quy hoạch.
- Chất lượng sản phẩm bất động sản Logistics còn yếu và thiếu.
- So với các nước trong khu vực Châu Á và cụ thể là Đông Nam A thì thị trường logistics Việt Nam còn ở giai đoạn sơ khai nên sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật rất thấp và thường được đặt tại khu vực xa trung tâm thành phố.
- Chưa huy động được nhà đầu tư thứ cấp tham gia và đầu tư hạ tầng cho bất động sản Logistics
- Khi đầu tư khu logistics nếu như chỉ mình chủ đầu tư phát triển dự án tham gia xây dựng hạ tầng thì có thể sẽ làm cho tiến độ bị chậm, việc đầu tư gặp khó khăn hơn. Nếu tạo được cơ chế, chính sách “động viên” các nhà đầu tư thứ cấp thì bất động sản Logistics sẽ nhanh chóng được đưa vào khai thác.
- Quy trình “giao tiếp biên giới” của Việt Nam bao gồm thời gian và chi phí cần nhiều cải tiến đáng kể
- Chi phí giao dịch qua biên giới gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu của Việt Nam có tính cạnh tranh kém hơn so với các nước trong khu vực.
Nhiều khó khăn vẫn còn phía trước, nhưng có thể chắc chắn khẳng định “thị trường Logistics Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh, sôi động và là một điểm sáng thu hút đầu tư trong thị trường Bất động sản”.
