Bất động sản liền kề và lưu ý về bất động sản liền kề

Bất động sản liền kề và lưu ý về bất động sản liền kề

Bất động sản liền kề được phân cách bởi một ranh giới và là bất động sản cùng loại, sát nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lí cũng như về pháp lý.

Bất động sản liền kề có những quy định nào?

Điều 245 BLDS đã quy định: "Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)".

Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhiều khi chủ sở hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Trong các Bộ dân luật cũ ở Việt Nam trước đây, quyền này được ghi nhận và được gọi là "quyền địa dịch" hay còn gọi là “dịch quyền”. Đó cũng là những quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi qua bất động sản cùa chủ sở hữu khác, quyền được đặt đường ống cấp, thoát nước, quyền được sử dụng lối dẫn nước ttong canh tác để phục vụ tưới tiêu...

Ngày nay, BLDS không sử dụng thuật ngữ địa dịch (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề. về bản chất pháp lý, chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm mới này có tính Việt hoá. Mục đích của những quy định này ttong BLDS cũng nhằm tạo cơ sở pháp lí về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản.

Bất động sản liền kề gồm những quyền nào?

Quyền về lối đi qua

Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí ra đường công cộng, về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng vói giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Việc mở lổi đi do các bên thoả thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lổi đi cần thiết cho người ở phía ttong. Phần này được coi là lối đi chung và không có đền bù.

Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc

Trong điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lí, bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.

Quyền về cấp thoát nước

Đối với cuộc sống hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Quyền về nước tưới, tiêu nước

Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất hợp pháp ngay tình được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu càu người đã xác lập giao dịch với mình phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sung quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu còn có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập ttên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và ttên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên có thoả thuận và đồng ý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.

Trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước (Điều 250, 251 BLDS).

• Đối với nước mưa: Không được để nước từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, trừ khi hai bên có thoả thuận.
• Đối với nước thải: Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, ra nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.
• Trong xây dựng, chủ sở hữu nhà xây dựng sau còn bị hạn chế quyền ttổ cửa ra vào, cửa sổ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có nghĩa là trong những điều kiện nhất định, người xây dựng sau phải trổ cửa ra vào sao cho không nhìn thẳng vào của ra vào nhà đối diện, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận.