Bất động sản Đất nền – Miếng bánh liệu có ngọt?

Đất nền – một phân khúc bất động sản phù hợp để ở và đầu tư và là một sản phầm đầu tư gia tăng giá trị tài sản nhanh nhất trong các phân khúc đầu tư của bất động sản vì nó mang đầy đủ ưu điểm của một sản phẩm đầu tư: dễ giao dịch và khả năng thanh khoản cao.

Đất Nền - kenhdiaoc.vn - hud melinh central — Đất Nền - kenhdiaoc.vn

Tuy nhiên, để bài toán đầu tư đất nền đặc biệt là dự án đất nền hiệu quả và an toàn thì không phải nhà đầu tư nào cũng biết đọc hồ sơ pháp lý của dự án đất nền như thế nào là đúng và chuẩn, ngay cả nhân viên tư vấn đầu tư Bất động sản có “tuổi” vẫn còn mơ hồ.

Bài viết sau đây sẽ chia sẻ cho nhà đầu tư và các tư vấn đầu tư bất động sản hiểu một cách chi tiết và đơn giản nhất về để nhận biết như thế nào là một dự án đất nền đầy đủ điều kiện pháp lý để bán và các dấu hiệu để nhận biết một dự án không đủ điều kiện giao dịch trên thị trường bất động sản.

Đất nền nên hiểu như thế nào là đúng ?

Đất nền là lô đất còn nguyên vẹn, chưa từng có sự tác động bất kỳ nào của con người như: đào, đắp, san lấp…. đặc biệt là chưa tiến hành xây dựng. Có nghĩa là đất nền là lô đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã tiến hành xây dựng thì đều không được coi là đất nền.

Các điều kiện để 1 Dự án đất nền đủ điều kiện pháp lý giao dịch trên thị trường bất động sản

Theo Điều 194 Luật đất đai năm 2013, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013 ; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Quy định Chủ đầu tư dự án đất nền phải có đủ điều kiện pháp lý sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Như vậy, Chủ đầu tư không đủ các điều kiện pháp lý như trên thì dự án đất nền không đủ điều kiện để giao dịch trên thị thường bất động sản.

Làm sao để nhận biết 1 dự án đất nền không đạt tiêu chuẩn pháp lý?

Nhà đầu tư chắc hẳn sẽ rất băn khoăn về vấn đề này, vì vậy, Kênh Địa Ốc – kenhdiaoc.vn xin gửi đến 5 bước đơn giản trước khi quyết định đầu tư vào 1 dự án đất nền:

5 bước xác định bất động sản đủ điều kiện pháp lý - kenhdiaoc.vn — 5 bước xác định bất động sản đủ điều kiện pháp lý

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án đất nền từ chủ đầu tư.

Bao gồm: Quyết định giao quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận dự án đầu tư , Văn bản chấp nhận chủ trương đầu tư, Thiết kế thi công đã được phê duyệt…
Cách thức tiến hành: Đến trực tiếp văn phòng hoặc qua trang web của chủ đầu tư, các đơn vị được phép phân phối sản phẩm của chủ đầu tư như sàn giao dịch bất động sản, các công ty môi giới; Hỏi trực tiếp các tư vấn viên của dự án - môi giới bất động sản, hoặc tự mình đi kiểm tra thực tế dự án….
Ý nghĩa: Biết được chính xác chủ đầu tư và năng lực của chủ đầu tư cũng chính là biết được ai là đơn vị có đầy đủ tư cách pháp nhân ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản đồng thời biết được đơn vị có quyền phân phối, bán dự án này (nếu chủ đầu tư thông qua sàn hoặc công ty môi giới bất động sản) vì có nhiều đơn vị phân phối không có hợp đồng phân phối hoặc uỷ quyền cho phép bán dự án từ chủ đầu tư gây nên hiện tượng chiếm dụng trái phép vốn của khành hàng thông qua hợp đồng đặt cọc, giấy đặt chỗ

Bước 2: Kiểm tra quy hoạch dự án chính là Quyết định quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan nhà nước cấp cho dự án đó.

Quy hoạch 1/500 là sự cụ thể hóa các hạng mục công trình được quy hoạch theo phân khu rõ ràng hoặc chung chung. Điều đó được mô phỏng một cách cụ thể và chi tiết bằng công trình xây dựng trên mặt đất. Về mặt hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch thể hiện rõ nét ranh rới các hạng mục công trình, ranh giới giữa các lô đất với nhau để người đọc có thể hình dung rõ hơn.
Ý nghĩa: Qua đó nhà đầu tư có thể xác định chính xác cụ thể vị trí của dự án và lô đất mình đầu tư

Bước 3: Kiểm tra dự án có bị kê biên tài sản, chủ đầu từ thế chấp ngân hàng hay đang có tranh chấp và tái lấn chiếm dự án.

Vì có dự án chủ đầu tư có thể bị kê biên hoặc thế chấp một phần hoặc toàn bộ cho ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, có tranh chấp và tái lấn chiếm với người dân xung quanh dự án.

Cách thưc tiến hành: Dự án đất nền đã có tên thì có thể tiến hành kiểm tra thông tin sơ bộ trên mạng Internet. Sau đó trực tiếp đến văn phòng công chứng đất đai để kiểm tra.

Bước 4: Kiểm tra văn bản nghiệm thu về hoàn thành hạ tầng cơ sở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Cách thức tiến hành: Kiểm tra số lượng, chất lượng và vị trí từng hạng mục hạ tầng cơ sở đúng với quy hoạch 1/500 đồng thời dự án cũng đã được đo đạc và cắm mốc cụ thể. Văn bản nghiệm thu phải do một cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền xác nhận và đóng dấu.

Bước 5: Kiểm tra chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính

Bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Cách thức tiến hành: Hỏi chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư uỷ quyền phân phối môi giới dự án và người môi giới.
Ý nghĩa: Đây là một bước rất quan trọng trong việc quyết định dự án có đủ điều kiện pháp lý hay không đặc biết quyết định dự án có được phép chuyển nhượng không. Nếu chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các khoản thuế và phí, lệ phí chứng minh chủ đầu tư có năng lực tài chính và độ uy tín trên thị trường bất động sản.

Trên đây là 5 bước đơn giản nhất để nhận biết một dự án đất nền có đủ điều kiện pháp lý để giao dịch hay không. Đầu tư dự án đất nền khác rất nhiều so với các phân khúc đầu tư khác của “sân chơi” bất động sản khác. Bởi vì điểm khuyết lớn nhất của dự án đất nền chính là tính pháp lý chưa rõ ràng sẽ là rào cản lớn nhất cho nhà đầu tư ra quyết định “tiêu dùng” vào đất nền.

Có bao nhiêu dự án đất nền đáp ứng đủ điều kiện đầu từ năm 2021?

Kênh Địa Ốc xin phép giới thiệu một số dự án đáp ứng yêu cầu đầu tư và sẽ là nền tảng đầu tư về đất nền trong năm 2021

1. Dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm Đại Thịnh 2 – HUD MeLinh Central

Khu Đô Thị Mới Thanh Lâm Đại Thịnh 2 được đầu tư bài bản và hiện đại hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường những khu nhà ở chất lượng và một môi trường sống văn minh, hiện đại đạt tiêu chuẩn Khu đô thị mới kiểu mẫu hàng đầu Việt Nam.

Tổng diện tích dự án: 55,383 ha;
Quy mô dân số: 8.970 người;
Tổng diện tích sàn nhà ở khoảng: 460.198m2;
Thời gian khởi công: 06/2012;
Thời gian hoàn thành: dự kiến hoàn thành vào năm 2021;
Tên thương mại: HUD Me Linh Central; Khu Đô Thị Mới Thanh Lâm Đại Thịnh 2
Chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).

2. Dự án Happy Land Đông Anh – khu tổ hợp Thương Mại – Dịch vụ - Nhà ở 1/5

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Đông Anh làm chủ đầu tư với hệ thống tiện ích: Trung tâm thương mại, vườn đi bộ, kdịch vụ tiện ích Gym, Spa, nhà hàng, bể bơi… tạo nên Đô thị kiểu mẫu tại Đông Anh