Theo chuyên gia, nếu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản thì cần hướng đến đúng đối tượng, không áp đồng đều, nhất là với những người có nhu cầu ở thực.
Bên cạnh ưu điểm góp phần giảm tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản thì đề xuất thu 20% thuế trên giá trị chênh lệch giữa giá mua - bán nhà đất của Bộ Tài chính bị cho là có thể làm khó những người có nhu cầu ở thực. Vì thế, theo chuyên gia, không thể áp mức thuế này một cách đồng loạt.
Phải phân loại nhóm đối tượng
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng, nếu được thông qua, việc áp thuế 2% trên lãi chuyển nhượng bất động sản cần tính toán kỹ lưỡng, trong đó phải phân loại rõ các nhóm đối tượng cụ thể để áp thuế, chứ không thể đánh đồng áp chung cho tất cả mọi người. Nhất là với những người có nhu cầu mua ở thực, họ cần 1 căn nhà để an cư và có chất lượng cuộc sống tốt hơn thì không nên đánh thuế cao như vậy.
Theo ông Huy, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Những giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.
Đối tượng trọng tâm mà chính sách này hướng đến nên là các hoạt động đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Mặc dù vậy, với nhóm này cũng cần thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Ví dụ bán nhà trong vòng 1 năm sẽ thuế suất cao từ 15–20%. Nếu giữ nhà 3 - 5 năm, thuế suất giảm dần, giữ trên 5 năm sẽ miễn hoặc giảm sâu. " Điều này tạo ra sự khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường ", ông Huy nói.
Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.
Ngoài ra, theo ông Huy, nên có hướng tiếp cận mềm dẻo, có lộ trình và hỗ trợ thị trường. Cụ thể, thay vì áp dụng ngay một mức thuế cố định 20%, có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ.
" Đánh thuế lợi nhuận bất động sản là một bước đi cần thiết trong quá trình xây dựng thị trường minh bạch, ổn định và hướng đến phát triển bền vững. Tuy nhiên, để tránh phản ứng ngược, chính sách cần tạo niềm tin cho nhà đầu tư chân chính và bảo vệ quyền lợi cho người dân có nhu cầu ở thực ", ông Huy nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Phạm Hoàng Duy - Giám đốc điều hành Công ty Tài chính Minh Quang - cũng cho rằng chính sách thuế này cần được cân nhắc để áp dụng hợp lý, thay vì áp đại trà.
“ Với người đầu cơ, lướt sóng thì nên đánh thuế nặng. Nhưng với người bán để đổi nhà, thay đổi nơi sống, thì phải có cách tính khác để đảm bảo công bằng ", ông Duy nêu đề xuất.
Ông Duy cũng cho rằng, nên xem xét mô hình thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ bán trong năm đầu đóng 50% thuế, sau 5 năm giảm còn 0%, như nhiều quốc gia đã áp dụng. “ Chính sách đó vừa chống đầu cơ, vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, lại không đẩy giá nhà tăng ảo ", ông Duy cho hay.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam - lại cho rằng cần cân nhắc việc thông qua chính sách này, vì với mỗi nhóm đối tượng lại phát sinh những vấn đề khác nhau.
Cụ thể, với nhóm các nhà đầu tư thì họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận trên một bất động sản. Tức là, có chi phí đầu vào nào thì giá bán đầu ra sẽ cộng đúng chính chi phí này và điều đó sẽ làm tăng giá bất động sản. Hoặc có thể họ công chứng với giá chỉ cao hơn vài chục triệu thì cũng gây ra thất thoát lớn.
Với nhóm người mua nhà với nhu cầu ở thực sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên.
Với cơ quan thuế, theo ông Tuấn việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là những căn nhà đã mua hàng chục năm. Các chi phí có thể kể đến như: chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay….và nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng chủ nhà vẫn phải đóng thuế tới 20% phần chênh lệch.
Với thị trường có những lúc thanh khoản giảm mạnh như giai đoạn vừa rồi với nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh thì việc áp thuế sẽ gây nên nhiều thiệt thòi cho người dân.
" Chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Nếu áp dụng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản ở thời điểm này có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán. Trong đó, thiệt thòi nhất vẫn là người mua ở thực" , ông Tuấn nhấn mạnh.
Chuyên gia kinh tế Lê Thanh Hà cũng nhấn mạnh, cần phân loại đối tượng chịu thuế. Cụ thể, người đầu cơ, đầu tư ngắn hạn nên bị đánh thuế cao; còn người ở thật, giao dịch một lần trong đời thì cần ưu đãi, miễn giảm để đảm bảo công bằng và an sinh.
Bên cạnh đó, ông Hà cũng cho rằng, không thể xây chính sách thuế dựa trên nền tảng dữ liệu yếu. Khi thông tin bị sai lệch, thuế sẽ mất đi ý nghĩa điều tiết và trở thành gánh nặng.
" Đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, nếu được triển khai vội vàng, có thể tạo ra những hệ lụy ngoài mong muốn. Trong lúc thị trường đang tìm cách phục hồi, điều quan trọng không chỉ là thu được nhiều thuế hơn mà còn là giữ được nhịp thanh khoản ổn định và tạo niềm tin cho người dân, nhà đầu tư. Một chính sách thuế tốt cần không chỉ “thu đúng, thu đủ” mà còn “thu hợp lý, thu để phát triển ”, ông Hà nêu quan điểm.
Có nên áp thuế từ nhà thứ hai?
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng, Việt Nam nên đánh thuế tài sản từ căn nhà thứ hai trở đi. Căn nhà đầu tiên nên được ưu đãi vì gắn với nhu cầu ở thực. Nhưng từ căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi - thường thuộc về người có thu nhập cao - thì cần đưa vào diện chịu thuế để tạo công bằng xã hội, chống đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách.
Ông dẫn ví dụ từ Mỹ, nơi tất cả bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm (khoảng 1–3% giá trị). Trong khi đó, phần lãi vay mua nhà có thể được trừ vào thu nhập chịu thuế, giúp hỗ trợ người mua ở thực.
" Nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng ", ông Hiếu nói.
Bên cạnh đó, theo ông Hiếu, việc triển khai thuế tài sản đòi hỏi dữ liệu định giá rõ ràng, hệ thống minh bạch và lộ trình phù hợp. Nhưng nếu không bắt đầu từ lúc này, sự chênh lệch về cơ hội sở hữu nhà ở sẽ ngày càng lớn, gây bất bình đẳng xã hội.
Thực tế việc đánh thuế trên phần lợi nhuận là một hình thức các nước phát triển đang thực hiện. Tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.
Còn tại Nhật Bản nếu bán bất động sản dưới 5 năm sẽ chịu thuế 39%, sau 5 năm thuế suất khoảng 20%.
Đồng quan điểm, PGS.TS Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế, Học viện Tài chính cho biết, nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thuế tài sản với bất động sản thứ hai hoặc nhà bỏ trống, nhằm hạn chế đầu cơ và tăng hiệu quả sử dụng. Tại Anh, khi đăng ký sở hữu căn nhà thứ hai, chủ nhà phải nộp thêm 30% thuế. Ở Hàn Quốc, Canada hay Nhật Bản, chính sách thuế được thiết kế theo hướng ai nắm giữ nhiều tài sản thì đóng góp tương xứng.
Trong khi đó, Việt Nam vẫn thiếu cơ chế kiểm soát sở hữu. Người giữ nhiều bất động sản nhưng không giao dịch gần như không chịu nghĩa vụ thuế nào đáng kể.
Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, chỉ nên đánh thuế cao với những bất động sản không được sử dụng.
Một cá nhân hay tổ chức dù sở hữu bao nhiêu bất động sản nhưng nếu được sử dụng đúng chức năng và mục đích của từng loại hình bất động sản đó thì được coi là quyền lợi chính đáng và cần được khuyến khích.
Ví dụ, khi chưa có nhu cầu sử dụng, chủ sở hữu cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân mà còn nộp thuế cho ngân sách nhà nước.
Tương tự, khi sở hữu 2 - 3 căn nhà, chủ sở hữu có thể cho thuê để cung cấp các dịch vụ thiết yếu tại những nơi hạ tầng còn thiếu như dịch vụ y tế, siêu thị mini… Việc này góp phần tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề và gia tăng lợi ích cho xã hội.
" Điều này có nghĩa, sắc thuế cần được xem xét kỹ lưỡng để tìm ra lời giải cho câu hỏi: Việc sở hữu 2 - 3 bất động sản này là hành vi đầu cơ, kìm hãm sự phát triển của thị trường hay đang tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội? ", ông Đính cho biết.
Theo ông, muốn thực hiện điều này hiệu quả, cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ thống nhất. Việc thu thập hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn các hành vi gian lận, trốn thuế hay vi phạm các quy định của pháp luật.
Dữ liệu này để quản lý, nắm bắt các biến động, tổng lượng, số lượng, thực trạng của bất động sản trên thị trường đang được sở hữu bởi các nhóm hay bộ phận nào. Từ đó, cơ quan quản lý có thể đưa ra các chính sách điều tiết hợp lý, đảm bảo thị trường vận hành minh bạch, ổn định.
Nguồn : Cafef.vn
